Immobilien gelten als sichere Kapitalanlage. Allerdings gilt hier auch der Grundsatz „Eigentum verpflichtet“ – etwa zur Instandhaltung des Gebäudes (Reparatur- und Renovierungsarbeiten) und selbstverständlich auch zum Schadenersatz: Wenn zum Beispiel eine Person verletzt oder eine fremde Sache beschädigt wird und die Ursache sich aus dem Gebäudebesitz ergeben hat, so haftet grundsätzlich der Gebäudebesitzer. Um hier nicht schutzlos Schadenersatzansprüchen ausgesetzt zu sein, empfiehlt es sich, die Risiken zu kennen und den passenden Versicherungsschutz zu wählen.
Haftung des Gebäudebesitzers
Der Besitzer eines Gebäudes haftet grundsätzlich für Personen- und Sachschäden, die dadurch entstehen, dass das Gebäude einstürzt oder sich Teile vom Gebäude ablösen. Denkbar ist etwa, dass sich ein Dachziegel löst und auf ein neben dem Haus geparktes Auto fällt. Der Gebäudebesitzer hat in so einem Fall allerdings die Möglichkeit, sich zu entlasten. Dies ist etwa dann möglich, wenn zum Schadenzeitpunkt Sturm herrschte und der Gebäudebesitzer nachweist, dass das Dach, von dem sich der Ziegel gelöst hat, erst kurz zuvor durch einen Dachdecker kontrolliert und instandgesetzt wurde. Die Haftung des Gebäudebesitzers endet nicht mit dem Zeitpunkt des Besitz- Endes: Nach den gesetzlichen Bestimmungen haftet sogar ein früherer Besitzer noch bis zu ein Jahr nach Besitz-Ende.
Der Gebäudebesitzer ist darüber hinaus für die Erfüllung der allgemeinen Verkehrssicherungspflichten verantwortlich: Von seinem Grundstück und Gebäude darf grundsätzlich keine Gefahr für Dritte ausgehen. Ein „Klassiker“ ist hier der winterlich glatte Boden, auf dem zum Beispiel ein Besucher ausrutscht, stürzt und sich verletzt. Aber nicht nur von Schnee und Eis muss der Untergrund freigehalten werden. Auch Laub und andere Bodenverunreinigungen können zum „Stolperstein“ werden. Der Gebäudebesitzer hat hier unter Umständen die Möglichkeit, sich zu entlasten, wenn er nachweist, dass er alles Zumutbare getan hat, um diesen Schaden zu verhindern. Zudem wird ein eventuelles Mitverschulden des Geschädigten angerechnet (wenn eine verletzte Person zum Beispiel im Winter mit hochhackigen Schuhen unterwegs war).
Häufig ist ein Gebäudebesitzer nicht nur für die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten auf seinem eigenen Grundstück verantwortlich. Meist werden auch die Streu- und Räumpflichten für die unmittelbar am Grundstück liegenden Gehwege und manchmal auch für Teile einer Fahrbahn per Gemeindesatzung auf den Anlieger übertragen. Häufig ist sogar geregelt, ab welcher Uhrzeit und bis wann die Wege täglich geräumt oder gestreut werden müssen (zum Beispiel „zwischen 06.30 und 19.00 Uhr“). Hier lohnt sich schon einmal ein Blick in die Gemeindesatzung, welche heutzutage meist auch im Internet zu finden ist.
Der Gebäudebesitzer ist übrigens berechtigt, die Streu- und Räumpflichten weiter zu übertragen – etwa per Mietvertrag auf einen Mieter des Objekts oder auf einen gewerblichen Winterdienst. Diese Übertragung auf Dritte stellt den Gebäudebesitzer jedoch nicht vollkommen frei: Er muss seinerseits regelmäßig überprüfen, ob die übertragenen Räum- und Streupflichten ordnungsgemäß erfüllt werden.
Bauarbeiten
Ein weiteres Risiko ergibt sich für einen Grundstücks- und Gebäudebesitzer aus Neu-, An- oder Umbauten aller Art. Ausgehobene Baugruben, liegengebliebene Werkzeuge, nicht ordnungsgemäß aufgestellte Gerüste oder Bauzäune – hier können sich tatsächlich zahlreiche Gefahren verwirklichen. Und das Schild „Eltern haften für ihre Kinder“ schreckt vielleicht das eine oder andere Kind vom unerlaubten Begehen des Grundstücks ab – eine Haftungsfreistellung des Bauherren bewirkt es jedoch keineswegs!
Haftung ohne Verschulden
Unter Umständen kann der Gebäudebesitzer auch verschuldensunabhängig zur Rechenschaft gezogen werden. Dies gilt etwa dann, wenn Immissionen oder andere störende Faktoren auf das Nachbargrundstück übergreifen. Denkbar sind hier etwa Wurzeln eines Baumes, die im Erdreich ein Abwasserrohr auf dem Nachbargrundstück durchbohren: Der Nachbar kann in diesem Fall die Beseitigung der Wurzel verlangen und zudem noch Schadenersatz für das beschädigte Rohr.
Vermietung
Wird ein Gebäude nicht selbst bewohnt, sondern ggf. zu Wohn- oder für gewerbliche Zwecke vermietet, so haftet unter Umständen der Vermieter dem Mieter gegenüber, wenn dieser etwa durch ein nicht ordnungsgemäß instand gehaltenes Gebäude einen Personen- oder Sachschaden erleidet. Vorstellbar ist hier, dass ein fehlendes Rückstauventil, bei einem starken Regenfall einen Wasserschaden in der Wohnung des Mieters verursacht. Oder: Der Mieter stürzt im Treppenhaus, weil eine Stufe schadhaft war oder die Beleuchtung defekt.
Haftung eines Mieters
Bisher war stets von der Haftung des Gebäudebesitzers die Rede. Dies ist im Regelfall der Eigentümer bzw. derjenige, der im Grundbuch vermerkt ist. Allerdings kann auch der Mieter für Schäden durch ein Gebäude haften.
Dies trifft insbesondere dann zu, wenn Verkehrssicherungspflichten auf ihn übertragen wurden, etwa – wie weiter oben bereits erwähnt – die Räum- und Streupflichten per Mietvertrag. Es ist aber auch zulässig, gewisse Gebäudeinstandhaltungspflichten auf den Mieter zu übertragen, wie etwa das Auswechseln defekter Leuchtmittel im Treppenhaus. Zudem ist der Mieter verpflichtet, dem Gebäudebesitzer Schäden an der gemieteten Sache zu melden, damit dieser etwa die schadhafte Beleuchtung unverzüglich instand setzen kann.
Wussten Sie schon …?
Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen, benötigen Sie
➡ eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht für die Wohnung selbst. Wenn Sie selbst in der Wohnung wohnen, ist dieser Versicherungsschutz über Ihre Privat-Haftpflicht abgedeckt. Haben Sie die Wohnung vermietet, brauchen Sie eine spezielle Haus- und Grundbesitzer- Haftpflicht für das Objekt.
➡ Es verbleibt ein Restrisiko für Schäden, die sich aus dem Gemeinschaftseigentum ergeben. Wichtig: Hierfür muss die Wohnungseigentümergemeinschaft eine separate Versicherung abschließen.
TIPP: Sprechen Sie dieses Thema bei der nächsten Wohnungseigentümer- Versammlung an und fragen Sie den Verwalter, ob so eine Versicherung besteht!
Öltank im Keller?
Das wird oft vergessen: Sobald Heizöl oder andere gewässerschädliche Stoffe gelagert werden, ist eine Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung erforderlich. Dies gilt auch für oberirdische Tankanlagen, z. B. für den Öltank im Keller.
Gaslageranlagen
Wer nicht mit Öl heizt, hat eventuell einen Gastank auf dem Grundstück. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Haftpflichtversicherung, ob hierfür ein spezieller Versicherungsschutz erforderlich ist. Bei der LVM Versicherung sind Gastanks im Regelfall mitversichert.
Photovoltaikanlagen
Sie besitzen eine Photovoltaikanlage auf dem Gebäude oder Grundstück? Prüfen Sie auch hier, ob Sie ausreichend abgesichert sind. Ist zum Beispiel die Einspeisung von Energie in das öffentliche Netz mitversichert? Die LVM-Haftpflichtversicherung bietet auch hier einen umfassenden Schutz: Eine Anlage ist im Regelfall beitragsfrei mitversichert – einschließlich der Einspeisung in das öffentliche Netz. Weitere oder größere Anlagen können kostengünstig versichert werden.
■ Andrea Haeusler